Se puede comprar un inmueble a nombre de otro sin poder
Mi hermano vive en el exterior y desea aprovechar una oferta en Colombia, ¿debo tener un poder para comprar un inmueble a su nombre?
No necesariamente. Existe una alternativa: “Estipulación a favor de terceros”. Esta es una figura jurídica que ha ayudado a muchas personas a adelantar negocios de compraventa cuando su presencia se imposibilita. Es así como a través de un tercero, quien sin contar con un poder, se puede suscribir en su nombre la escritura pública sin problemas.
No es muy común recurrir al uso de esta alternativa, pues la manera más acostumbrada de representar a alguien es teniendo un poder físico autenticado (con apostille). Sin embargo es muy práctica, totalmente legal, y vale tenerla en cuenta por si se llegara a necesitar, sea para aprovechar una oferta o para evitar un incumplimiento por no poder asistir a la firma de una escritura.
El artículo 1506 Código Civil señala: Estipulación a favor de terceros. Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él. Constituyen aceptación tácita los actos que sólo hubieran podido ejecutarse en virtud del contrato.
Recomendaciones cuando se compra a nombre de un tercero sin poder.
La ratificación es el acto con el cual el nuevo propietario del inmueble confirma su voluntad de aceptar la compra que hizo el tercero a su nombre. Esta aceptación debe hacerse con otra escritura pública como un acto sin cuantía (Ratificación expresa).
Esta ratificación puede también ser tácita, es decir, con hechos inequívocos que infieran aceptación, como por ejemplo, cuando el nuevo propietario paga el impuesto predial, la ocupa para su propia habitación, la entrega en arrendamiento, etc. El Consejo de Estado resume la aceptación tacita como el comportamiento del beneficiario que indica el ánimo de querer aprovecharse del derecho estipulado a su favor.
Consejo de Estado, Sección Tercera, Sentencia 2500023260002000026501 Mar. 12/2014,
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7 Comments
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Doctor
Excelente su aporte…tengo una Señora que me envio la plata para pagar un inmueble …y yo quiero hacerle escritura a ella directamente…
Hola Jorge. En el caso que tu planteas es cuando se utiliza esta figura. Cuando ya encuentres al vendedor de un inmueble, le explicas que vas a «estipular a favor de otro» y que por eso en la escritura vas a firmar la compraventa pero a nombre de otro. Puede ser que la gente no se encuentra familiarizada con esta posibilidad y por ello puedes acercarte con él a una Notaria para que les expliquen. Realmente esto no tiene nada de complejo. Saludos
Gracias por su aporte doctor Leonardo Carmona,
Buenas tardes, una consulta, cuando la persona que firma una escritura cómo estipulante para otro, más adelante puede tener derecho sobre dicha propiedad por ejemplo para venderla o hipotecarla o ya eso lo tiene que hacer quien la dueña, agradecería su oportuna respuesta.
Hola Ana Maria. La respuesta es NO. El haber comprado a favor de otro no le otorga derechos de disposición sobre el inmueble. Tal como tu lo señalas, solo el dueño puede vende el inmueble o constituir una hipoteca sobre el mismo.
Si los impuestos de rentas de un inmueble llegan con nombre y apellido de una persona que no es el dueño…qué sucede?
Hola. Puede obedecer a un error en la oficina de catastro. Es necesario descartar una suplantación.