Demanda por preaviso ilegal para desocupar el inmueble?
Puede un inquilino demandar al arrendador por «engañarlo» para desocupar el inmueble?
Por instrucciones unilaterales de un propietario, una agencia inmobiliaria le envía una carta de terminación del contrato a un inquilino. Esta comunicación se remite faltando dos (2) meses para la terminación de un contrato de arrendamiento. A pesar de haber superado el termino legal para un preaviso de terminación, el inquilino restituye el inmueble a la finalización de la vigencia. Dos meses mas tarde el arrendatario se presenta al arrendador para exigirle el pago de la indemnización por haberlo engañado al no haber cumplido con el tiempo de notificación de la finalización.
Fue legal la forma en que se realizó el procedimiento para que desocupara?
Para poder responder esta pregunta es importante recordar apartes del artículo 22 numeral 8 de la Ley 820 de 2003 (Ley de Vivienda Urbana):
8. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando … causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la fecha de vencimiento:
a) Cuando el propietario del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se necesite ejecutar obras para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones de compraventa;»
Como se puede apreciar del caso particular, no se expresó en la carta alguna de las causales. Tampoco se cumplió con el tiempo de 3 meses. Sin embargo no existió reproche por parte del arrendatario a estas «fallas» en el procedimiento y de manera voluntaria desocupó el inmueble.
Su falta de interés en ejercer su derecho a permanecer en el inmueble se convirtió en la renuncia voluntaria de la prorroga. Por lo anterior, si bien el procedimiento de terminación no estaba ajustado a la norma como para causar efectos de terminación, si fue legal la renuncia voluntaria del inquilino de seguir ocupando el inmueble.
Existe causal para que el inquilino pueda demandar al arrendador por irregularidad del preaviso?
Ninguna. Que el procedimiento no se haya realizado de acuerdo a la ley, solo le daba derecho al arrendatario para seguir ocupando el inmueble. A modo de recomendación, en estos casos se debe explicar a los propietarios que si un aviso es extemporáneo la inmobiliaria solo queda sujeta a la voluntad del arrendatario de entregar el inmueble. De este modo el propietario no se haga expectativas.
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4 Comments
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Tengo problemas que no quiere desocupar un inmueble, esta atrasado más 5 meses ya inicie la restitución del inmueble, la arrendadora quedo sin trabajo y la codea dorado esta fuera del país, se puede iniciar demanda contra la codeudora que esta fuera del país? Si es así cual es el procedimiento Muchas gracias
Hola Aida. Por supuesto que puedes iniciar la demanda contra alguien que se encuentra en el exterior. En los procesos de restitución y ejecutivos se les nombrará un abogado curador para que la represente por no comparecer directamente. La dificultad es para la recuperación de los valores que se adeudan, ya que la efectividad del cobro está limitada a que si tenga bienes que sean susceptibles de embargar.
Buenas noches.. En caso de venta del inmueble ocupado por un Arrendatario…Y sin notificación por escrito de la venta sino verbal… Éste tiene derecho a….? Indemnización monetaria o a vivir de manera gratuita por tres meses en éste inmueble.. Gracias.
Hola. Según la Ley, se debe notificar el preaviso ESCRITO con no menos de tres meses antes de la terminación de la vigencia, a través de servicio postal (Correo certificado) e invocando la causal de haberlo vendido. Si no es de esta manera, lamentablemente el contrato está prorrogado. Como alternativa, se puede ofrecer un dinero al inquilino para que terminen de mutuo acuerdo. Se debe hacer un documento que debe ser muy bien redactado para evitar dificultades posteriores. Saludos