Cómo sacar un inquilino que lleva más de 2 años en un local por venta del inmueble?

Después del segundo año de ocupación del inmueble, el inquilino tiene los mismos derechos que si lleva más de 10 años en un local comercial. Aprende cuáles derechos. AQUÍ MI VIDEO?

Qué procedimiento debo seguir para sacar a un inquilino de un local comercial

Sacar a un inquilino de un local comercial bajo la causal de venta del inmueble es muy difícil cuando ya tiene más de 2 años de ocupación de ese inmueble. En este video vamos a ver por qué es tan complejo y si te quedas hasta el final te voy a dar mi recomendación de como terminar ese contrato de arrendamiento.

El caso: «Resulta que yo soy dueña de un local comercial y lo voy a vender, ya le había enviado la carta de pre-aviso al inquilino con más de 6 meses pidiéndole el inmueble y no me desocupó. Yo quiero saber cómo hago para sacarlo y cuánto me puede costar un proceso de desalojo o cómo sería el proceso.»

Frecuentemente yo escucho decir a propietarios frases como ésta “Pero es que es mi inmueble, yo con mi inmueble puedo hacer lo que yo quiera” “Cómo así que yo no puedo sacar a un inquilino si yo necesito mi inmueble” Por otro, lado también escucho inmobiliarias que dicen “Pero es que en el contrato nosotros pactamos que si le pagábamos 3 meses de indemnización el inquilino estaba obligado a desocupar” Pues no señores, afortunada o desafortunadamente uno con los inmuebles no puedo hacer lo que arbitrariamente uno quisiera, y ¿por qué? porque los inquilinos también tienen derechos. 

Causales para sacar a un inquilino de un local

Las únicas causales para pedirle a un inquilino que ocupa un inmueble con un establecimiento de comercio por más de 2 años están contempladas en el artículo 518 del Código de Comercio y son:

• Cuando el inquilino ha incumplido el contrato.
• Cuando el propietario lo necesita para su propia habitación.
• Cuando el propietario lo necesita para instalar allí un establecimiento de comercio distinto al que tiene ya el inquilino.
• Y, por último, cuando el propietario necesita reconstruirlo o remodelarlo.

Por ningún lado vemos como causal de pedir la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial la causal de venta, no se puede. Pero supongamos que seguimos con la terquedad y me dicen “Leonardo, pero es que el inquilino pactó con el arrendador dentro del contrato que él conocía que el inmueble estaba en proceso de venta y se comprometió y se obligó a que cuando le notificaran de esa venta él iba a desocupar”

Pues les cuento que no sirve para nada y ¿por qué no sirve? porque las causales que están señaladas en el artículo 518 tienen un candado grandísimo, y es que son de orden público, que significa que cualquier convenio entre las partes se da por no escrito.

Qué hacen normalmente los propietarios?

Ahora bien, para estos propietarios que por ignorancia o quizás por ventajosos le mandan la carta de terminación al inquilino argumentándole las causales que están en el 518, pero que es mentira porque realmente lo que quieren hacer es vender, no se vayan a poner a llorar cuando le llegue la demanda de perjuicios, porque si el inquilino se entera que lo que hicieron fue hacerle conejo para sacarlo de allí, él está en todo su derecho de iniciar una demanda contra el que le causó el perjuicio.

Recomendaciones para restituir un inmueble alquilado cuando se va a vender

Primera recomendación: si estás vendiendo un inmueble no se comprometan a entregar el inmueble desocupado. Segundo: en la promesa de compraventa dejen expreso que el comprador conoce que el inmueble se encuentra ocupado y anexen a ese contrato de promesa compraventa una copia del contrato de arrendamiento. Tercero: si se comprometieron por casualidad a entregar el inmueble desocupado, pues adicionen un parágrafo en el que diga que en caso tal que el arrendatario no desocupe se le cederá el contrato de arrendamiento al nuevo, al nuevo comprador al nuevo propietario, para que sea este nuevo propietario el que le pida al inquilino bajo la causal que él considere.

Por último, la mejor, en derecho las cosas se deshacen así cómo se hacen, significa que lo mejor es hacer una terminación de mutuo acuerdo. Y aunque parezca fácil decirlo yo sé que hay muchos arrendatarios que tienen sus propias necesidades, sólo es cuestión de sentarse a dialogar con ellos y plantearles una alternativa, como por ejemplo, darle la opción al arrendatario que se vaya del inmueble en cualquier momento y no que esperen hasta el último día de la vigencia del contrato.

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