Incremento del Arrendamiento 2019 – IPC

Aprende el monto y procedimiento para reajustar el precio del arrendamiento durante el año 2019. AQUÍ MI VIDEO?

 

Cuánto debe subir el arriendo en 2019?

3.18% la cifra con la cual se incrementarán muchos contratos de arrendamiento durante el año 2019, del cómo, del cuándo y del cuánto vamos a hablar en este video y también revisaremos alguna información que circula en medios de comunicación que vale la pena aclarar.

Inicialmente aclaremos una pregunta. Una vez conocida la cifra del I.P.C. me escribió una arrendadora y me dijo “Leonardo por qué tan bajito, no aumentó nada” y vale la pena aclarar qué es el I.P.C., que no es otra cosa que la acumulación de la inflación durante el año 2018. Si estábamos pensando que el I.P.C. era para enriquecer no tiene nada que ver con eso, el I.P.C. lo único que hace es mantener el valor del precio del canon de arrendamiento en el tiempo. Una vez aclarado ese concepto vamos a responder la primera pregunta:

¿Cuánto es el incremento en los contratos de arrendamiento?

Para vivienda urbana es sencillo, lo que dice la Ley 820 del 2003 es que no puede ser superior al 100% del I.P.C. es decir, no puede superar 3.18%. Para local comercial la cosa cambia, porque depende estrictamente de lo que se haya pactado en el contrato de arrendamiento, normalmente los comerciantes utilizan un parámetro fijo como el I.P.C. y le adicionan unos puntos adicionales, de esta manera no hay mucho inconveniente en cada renovación del contrato, la dificultad viene cuando de pronto han colocado en el contrato de arrendamiento que las partes se van a poner de acuerdo cada renovación, ponerse de acuerdo no es fácil, el inquilino va a querer menos y el propietario va a querer un poco más, entonces al no haber acuerdo pues imagínense les toca que llegar a un proceso de regulación de canon de arrendamiento.

¿Cuál es la base para aplicar el incremento?

Si es viviendo urbana es sobre el último valor que venía pagando el arrendatario, si estás en propiedad horizontal se tiene que separar el valor del canon de arrendamiento del valor de la cuota administración y sobre canon de arrendamiento es que se aplica el 3.18, sobre la cuota administración ya va a venir el incremento por parte de la Asamblea de Copropietarios. En algunas oportunidades vemos cómo se mezclan estos dos conceptos para englobarlos en una sola cifra, pero eso no está bien, tenemos que aprender a separar los dos conceptos porque tienen regímenes diferentes de incrementos, por combinaciones de esta de cuota administración más canon de arrendamiento he visto problemas cuando se trata de un local en propiedad horizontal, ya que al momento de facturar también están cobrándole I.V.A. a la cuota de administración y recuerden que este concepto está exento de impuestos.

¿Cuándo se debe de hacer el incremento?

cada que se cumplan 12 meses del contrato de arrendamiento, por ejemplo, si empezó un contrato arrendamiento el 01 de abril del 2017 se debió haber incrementado el 01 abril del 2018 y se va a incrementar ahora el próximo 01 de abril del 2019. Para local comercial es la misma cosa cuando la vigencia es de 1 año, pero yo quiero hacer una precisión aquí, hay oportunidades que los contratos en local comercial los hacen por periodos más extensos de 1 año, por ejemplo a 2 o a 3 años, en estas situaciones hay que tener especial cuidado cuando ustedes pactan el incremento porque en la redacción dicen que una vez finalizada la vigencia se incrementará en tanto por ciento, pero si la vigencia es de cada 3 años pues imagínense, tendrán que esperar 3 años para hacer el primer incremento, aunque algunos inquilinos son conscientes que eso puede ser un error de transcripción, hay otros inquilinos que se pegan de eso, pues para evitarse el incremento.

Cómo debe hacerse la notificación al arrendatario?

Para responder esta pregunta nos vamos a apoyar en una publicación del diario El Espectador del 01 de enero del año 2019 que se llama “Año nuevo cuentas nuevas, estos son los principales incrementos para 2019”, este artículo señala que quien pone en arriendo un inmueble debe notificar al arrendatario el incremento vía escrito 3 meses antes de finalizar el contrato. Quizá el diario El Espectador se está confundiendo con el tiempo de terminación del contrato, porque no existe en la ley un preaviso para notificar el incremento al inquilino, pero el diario El Espectador no es el único medio que dice sobre que se tiene que hacer de manera anticipada, la mayoría de los medios de comunicación dicen que sí tiene que hacerse con anticipación a la fecha en que inicia la renovación del contrato, esto sería ilógico ¿por qué? porque si el contrato de arrendamiento empieza el 01 de enero del 2019 y solamente nos vamos a dar cuenta del I.P.C. 5 o 6 días después pues entonces podríamos pensar que el propietario no va a tener derecho a cobrar incremento sobre el primer mes del año. Entonces si la ley de vivienda urbana trae un vacío sobre el término del preaviso del incremento, llenemos ese vacío pactando en el contrato arrendamiento que el incremento es automático, de esta manera al ser el I.P.C. un hecho notorio cada vez que se renueva el contrato pues el arrendatario ya tiene sobre avisado cuánto es que le tiene que incrementar, si tu contrato de arrendamiento es verbal o no tiene la cláusula de incremento automático es necesario enviarle al inquilino una carta por correo certificado, así lo señala la Ley 820.

¿Podríamos exigir de manera retroactiva el cobro de un incremento que nos hayamos olvidado de cobrar?

Según la Ley 820, no, y sobre todo si no teníamos la cláusula de incremento automático, perdimos el año. Por eso es importante contar en los contratos de arrendamiento con una cláusula de cobros retroactivos, esta cláusula la vamos a revisar en los videos siguientes de una serie que se llama “Cómo hacer excelentes contratos de arrendamiento”

Qué pasa si el arrendador cobra un I.P.C. mayor al establecido por el Gobierno?

algunos medios de comunicación han dicho que el contrato arrendamiento se termina, pero esto no es así, la ley no tiene establecido esto como una causal para que el arrendatario termine el contrato de arrendamiento y ¿por qué?, pues porque tiene otra alternativa que es mucho más válida y más simple, no pagar el valor en exceso, sencillo, para eso está el pago por consignación que si lo señala la Ley 820 cuando el arrendador no quiere recibirle el canon al inquilino, y es que si nos ponemos a analizar sería injusto para aquellos inquilinos que se quieren quedar en el inmueble, porque si la solución es terminar el contrato la otra alternativa es que armen el inmueble y aceptar el incremento, no, no es así y es que en algunas oportunidades el incremento en exceso no lo hace de manera consciente el arrendador ¿por qué? piensen que en el artículo del diario El Colombiano del 23 de diciembre del 2018 titulado “Los trámites y servicios que subirán con el salario mínimo, indica que tanto el canon de arrendamiento como la cuota administración tendrán un reajuste del 6%” que tal que esta imprecisión haya caído en oídos de un arrendador y pues vaya directamente donde el arrendatario exigiéndole que ese es incremento. Esto es lo que pasa cuando los medios de comunicación nos confunden.

¿las cuotas de administración aumentan el porcentaje del I.P.C.?

A pesar que desafortunadamente los medios de comunicación también dicen que las cuotas de administración se incrementan en el porcentaje del I.P.C., esto no es así, las cuotas ordinarias de administración se calculan con fundamento en un presupuesto elaborado anualmente por el Administrador de la propiedad horizontal y aprobado por la Asamblea General de Copropietarios, esto significa que cada propiedad horizontal depende del presupuesto que tenga proyectado y cómo se divida en los coeficientes.

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